研讨并存机遇与挑战并存

论文导读：投资方向的变化，未来中国房地产可持续增长的产品，应是进城定居的农民工可以消费得起的住房产品。二是要在建设小城镇中转变开发方式，坚持集约发展。在小城镇开发建设中，要优化产业结构，大力发展循环经济和绿色产业，注重节能减排，保护生态环境。要坚持走紧凑布局、集约发展的道路，防止搞低水平分散建设。三是要突出小

一、新型城镇化战略为房地产业提供新的发展机遇

在快速城镇化进程中，城镇住房巨大的建设量除了要满足城镇户籍居民改善性需求、通过“城中村改造”和“村改居”方式转变身份的城镇新居民居住需求外，还要满足每年约1500万左右转移进城人口的住房需求，总体看，至少在2020年前，房地产业仍有较大的发展空间，仍是房地产业重要的战略发展机遇期。
逐步提升中小城市和小城镇在城镇化战略中的地位，使它们日益成为农村人口向城镇转移的热点地区。农民工能够在城镇解决住房问题，实现真正意义的居住下来，是我国城镇化战略成败与否的关键所在。真正解决这部分城镇流动人口最终定居下来的问题，除要发展

二、三线城市外，尤其不能忽视四线城市和众多小城镇的住房市场。

我国已经有一大批小城镇，镇区人口已达城市规模。未来一大批大中城市都将在小城镇产生，房地产业方兴未艾。许多地区尤其是中西部地区，承接的东部转移的产业绝大多数都布局到了重点小城镇。在承接产业转移的同时，大批劳动力开始回流，中西部小城镇正在成为我国城镇化新的重要载体，这同时也为地产行业带来了机会。
目前，由于我国小城镇经济发展的总体水平还不高，城镇化发展也明显滞后，与大城市比还存在很大差距。中西部地区小城镇工业化水平低，产业支撑弱、基础设施落后、公共服务缺失、就业渠道狭窄，对产业和人口的吸纳和承载能力不强，小城镇发展所需的要素资源相对缺乏。

二、引导建立促进房地产平稳健康发展的长效机制

必须看到，在城镇化与房地产业相向发展中，我国一、二线城市将在一个较长的时期内面临房价上涨压力。其成因复杂，包括供求关系紧张，还有住房保障有待完善、财税体制缺陷、金融改革不到位、民间投资渠道狭窄，以及特大城市首位度高等诸多体制、制度性原因。针对这些问题，在新型城镇化过程中，应逐步建立并形成房地产平稳健康发展的根本性社会经济政策与制度：一是农村转移人口“市民化”的住房政策；二是地方政府摆脱对土地收益的依赖的财政体制；三是解决房地产市场在大中小城市之间不平衡以及不同居民之间住房资源占有极不平衡的问题；四是开放居民多元化的投资渠道。
最近几个月，我国房地产发展政策思路出现了变化，产生了两个转变：一是房地产调控→长效健康机制；二是住房保障→棚户区改造。房地产与经济增长关系产生了明显的演变：房地产拉动经济→住房消费→保障性安居工程→棚户区改造。棚户区改造推进以人为核心的新型城镇化建设，城市二元结构，提高了城镇化质量，可以发挥助推经济持续健康发展和民生不断改善的多重效应。若要实现房地产业平稳健康发展，需要将短期的房地产调控，转化为房地产中长期政策和长效机制。具体政策应包括：加快完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制，推进房地产税制改革，推进房产税扩大试点范围，完善住房金融体系和住房用地供应机制等。

三、房地产业必须抓住机遇转型发展

随着城镇化战略的实施，国家相关资源开始向中小城市和小城镇集中；从市场的角度看，基础设施建设将给建筑和房地产市场带来巨大需求，同时可以推动多个相关产业的发展。新型城镇化建设需要把握几个要点：
一是随着成本的提高，大中城市的高耗能和劳动密集型产业开始向中小城市和小城镇转移，城市的农民工也开始向中小城市回流。房地产行业需要把握好这种投资方向的变化，未来中国房地产可持续增长的产品，应是进城定居的农民工可以消费得起的住房产品。
二是要在建设小城镇中转变开发方式，坚持集约发展。在小城镇开发建设中，要优化产业结构，大力发展循环经济和绿色产业，注重节能减排，保护生态环境。要坚持走紧凑布局、集约发展的道路，防止搞低水平分散建设。
三是要突出小城镇独有的特色。小城镇房地产开发不能照搬大城市的发展模式。要突出小城镇规模小、成本低、生态环境好、地方文化特色突出的特点，深入挖掘当地产业特点、生活方式和历史遗存，合理地开发和利用，防止千城一面，力争建成一批工业带动、资源开发、商贸流通、服务农业、旅游度假等特色鲜明、优势突出、生态文明、设施良好的小城镇和新城镇。
新型城镇化包含了“集约、智能、绿色、低碳”等内容。在这一指导思想的引领下，将从六个方面统筹推进，即坚持以人为本，公平共享；坚持集约高效，绿色低碳；坚持四化同步，统筹城乡；坚持市场调节，政府引导；坚持因地制论文导读：过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路，房地产业也必须要加强转型发展的力度。就房地产行业来说，一定要把建设生态城市、宜居住区、绿色建筑、智能建筑和推广运用低碳技术当作我们行业转型发展的重要任务抓好。第一，要大力开发省地节能环保项目、大力推进住宅产业现代化；第

二、积极推进住宅性能认定，向国家倡导的绿色

宜，分类指导；坚持统筹规划，分步实施。
目前，我国土地城镇化快于人口城镇化，农业转移人口市民化进程滞后。推进符合条件的农业转移人口落户城镇成为新型城镇化的首要任务。积极稳妥地推进城镇化也必须要求房地产业能平稳健康发展。实现房地产业与城镇化的协调发展，最主要的是要加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。各地的市场差异很大，必须根据产业发展、人口增长趋势、居民现有住房状况，在调查研究的基础上制定住房发展规划和计划，并在土地供应等方面加以落实，努力形成总量基本平衡、结构合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局。
坚持把生态文明理念全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路，房地产业也必须要加强转型发展的力度。就房地产行业来说，一定要把建设生态城市、宜居住区、绿色建筑、智能建筑和推广运用低碳技术当作我们行业转型发展的重要任务抓好。第一，要大力开发省地节能环保项目、大力推进住宅产业现代化；第二，积极推进住宅性能认定，向国家倡导的绿色建筑标准靠拢；第三，尽量减少毛坯房，扩大全装修房比例，推进主体结构与填充体基本分离，管线便于维修并延长寿命的建筑；第

四、房地产企业要加强与上下游企业强强联合，减少采购成本和时间成本，提高工程质量。

坚持四化同步、城乡统筹发展的城镇化，使城镇化发展与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。城镇化的推进一定坚持产城融合，有产业带动，实现二、三产业的协调发展；小城镇要注意发展劳动密集型加工业、特色产业和为现代农业服务的产业；一定要坚持城乡统筹发展；还要使房地产业的发展与城镇化的进程相适应，与相关产业发展相协调。
坚持科学合理的城镇化步伐。目前，一线城市过度发展，二、三线城市发展不够的现状亟待改变。应当给予具有发展潜力的小城镇发展以优惠政策。在安排年度土地利用计划时，要重点支持吸纳人口较多的小城镇。和地方各级政府也应加大对摘自：硕士论文答辩技巧www.7ctime.com
小城镇基础设施投资的力度，为产业发展创造良好的条件。良好的产业引导政策，要明确城镇发展的主导产业，因地制宜地确定产业重点，要为服务业发展留足空间。
（赵路兴，住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长，中国房地产研究会住房保障委员会秘书长）