分析浅析浅析现行调控政策下房地产投资财务风险

论文导读：
摘要：近几年我国房地产业发展速度之迅猛俨然已成为我国国民经济的一项重要的支柱产业。房地产作为一个高收益的产业，吸引了很多企业和投资人加入其中。而房地产业在发展过程中也呈现出了一些不好的方面，比如投资过于火热，炒房现象较多，投资中大部分资金来源于外来资金，房价走势不稳定等，这些都会影响了国民经济的正常发展。2008年以来，国家不断出台政策加强对房地产行业和市场的调控，旨在规范市场交易、维护社会稳定。怎么样才能让房地产投资在符合国家政策的情况下可以取得长期利润，不会陷入经营困境或陷入财务危机，投资企业可以选择降低其财务风险。
关键词：房地产；财务风险；政策
1001-828X（2013）11-0-01

一、我国房地产业的现状

房地产开发投资呈现高位放缓迹象。在货币政策趋紧和房地产调控作用下，2013年1月至7月份，全国房地产开发投资44302亿元，同比名义增长20.5%，增速比1月至6月份提高0.2个百分点。总体仍处于较高水平。而2013年1月至七月份全国房地产开放投资中住宅投资30318亿元，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%，住房销售增速也在逐步减速。房地产出售呈现放缓态势。2013年7月，70个大中城市中，环比下降的城市有4个，持平的城市有4个，上涨的城市有62个，虽然上涨的城市比例较大，但环比上涨的城市中，最高涨幅仅为2.2%。涨幅持续回落。土地交易冷淡国家出台房地产调控政策后土地成交量明显减少，并成交的土地也没有之前高，高价地块数量明显减少，市场热度降低，并且还不时爆出楼盘降价促销的消息，楼市下跌预期增加，土地市场更为冷清。

二、我国现行房地产调控政策下投资房地产的财务风险

(一)货币发行政策对投资房地产引起的财务风险

房地产行业的项目投资都很高，必须有大量并且是长久的资金投入，而投资周期还很长，那么从事房地产投资的企业就需要大量的外部资金才能保证项目可以顺利完成，这些外部资金主要来源于银行的贷款，这就造成企业的资产负债比例中负债的比例很大。当储备金上调时，银行贷款利率随之就会上调，企业需要负担的贷款利息也随着利率增加而增加，最终企业投资成本会变大，同时房地产商投资房地产的财务风险变大了。

(二)国家出台的土地政策引起企业的财务风险

近几年国家出台了很多政策控制开发建设用地。各省市地区要增加土地有效供应、重点落实保障性住房，严查企业土地市场准入资格和资金来源，参加土地竞买的单位和个人，必须说明买地的资金来源并提供相关证明。坚决纠正和严肃查处擅自改变保障性住房用地性质的企业。并且国家还对已供的超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的房地产用地收回其土地使用权，并处以一定的罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。房地产开发企业获取土地时支出了很多资金，致使没有多余的资金按照计划开工，导致施工拖后，最终被处罚，甚至收回土地使用权，引起了企业的财务风险。

(三)国家出台的增加房地产企业相关税收引起财务风险

近年来我国政府为了稳定国民经济稳定发展，出台了一些政策用以抑制房价上涨、完善房地产业的税收政策。2011年7月6日发布的房地产企业税收政策对房地产开发销售等环节制定了详细的税收条款。2013年2月20日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”），其中加大力度推广房地产税收试点，开发商交易税不得转嫁给购房者，税收政策调整让房地产业的成本变大，投资的财务风险也随之加大。

(四)国家出台的增加房屋购买人的购房成本引起财务风险

2011年1月26日， 国务院常务会议又推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，并且还调整完善了相关税收政策，加强税收征管，调整个人转让住房时所交的营业税政策，对个人住房购买时间不超过5年就转手交易的，统一按售房收入全额征税。上述政策无一不是增加了购房人的购房成本，这样房地产交易市场的成交必然会受到打击，对于房地产商来说国家出台的这些政策无疑加大了他们的成本支出，导致企业财务风险加大。
三、房地产业在国家调控下控制财务风险论文导读：苏州大学，2011.晓丽.我国房地产行业财务风险控制研究.大连海事大学，201

2.邱月明.房地产类上市公司财务风险评价研究.大连理工大学，2010.上一页12

的方法

(一)加强内部控制和预算管理，减少财务风险

房地产投资业投资周期长、风险高，要控制财务风险，应进行内部控制。第一，房地产企业应明确企业内部各方面财务关系及各部门所处于企业财务管理中的地位、具有的权利和应承担的责任，做到权责分明。第二，全员参与管理，教育和加强员工的风险意识，调动全员参与企业财务管理的积极性。第三，完善公司治理结构和监督体系，设立完整的内部审计、稽核等监督机构，以制度约束人，还要强化责任追究制度作为保障，确保内部控制工作全面落实。
为防止企业财务风险还需加强预算管理。房地产业通常采用项目预算与资金预算的方法。项目预算是房地产企业以开发的项目为预算对象，针对项目建设中、前期的可行性研究、规划设计费用，工程开发成本，开发间接费用和经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作制订的年度规划。房地产企业预算需要各层次互动、不断沟通。预算执行控制需要与业务的内容紧密结合起来，这样才能够有效地控制预算外支出，增强企业的资金管控能力，从而降低企业的财务风险。

(二)降低由土地宏观调控带来的财务风险的方法

在房地产行业这块国家出台了许多政策加大获取土地的保障开发商在面对国家出台的加大保障房建设既是个机遇又是一个挑战，机遇是加大保障房建设是房地产商在国家的出台的一系列抑制房地产开发的一条道路，挑战是房地产商会面对价位很高的土地，这就要求房地产企业按照国家的要求获取土地，购买土地时需要清楚其产权的所有者。对已购房地产用地，应在两年内取得施工许可证开工建设，避免发生罚款，这样就可以做到减少企业的财务风险。面对上涨的土地，房地产业还可以抓住国家出台的加快农村城市化的机遇。

(三)降低由税收宏观调控带来的财务风险的方法

房地产业可以在守法的情况下进行合理避税，减少部分税收。通过对项目的计算找出和原始计算出的获利差不多但是交税较少的试用税率。这样可以减少一部分税收。房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售是投资者回收成本和取得收益的重要环节，它销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。控制房地产的增值率是降低房地产销售中的土地增值税的关键，在足额计算扣除项目的基础上，在制定房地产的销售时要特别注意，20%是房产增值率一个临界点，对处于土地增值税临界点附近的情况，事先一定要进行计算和筹划正确处理销售和税收之间的关系。
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