简论供给房价波动与房产供给、开发投资实证研究

论文导读：积代表已建成投入市场的有效供应量，目前有效供给高于2010和2011年，仍保持在高位，在需求不存在爆发式增长的情况下，市场住宅供给仍然较为充裕，此外，由于2011年房屋和住宅竣工面积增加迅猛，待售住房仍然需要一定时间消化。（三）开发投资情况2012年，沈阳市房地产开发投资相对平稳，但低于历史高位，有回落趋势。2012年，沈阳
摘要：本文以2005-2012年沈阳市住宅市场数据为研究对象，分析了房地产市场的现状，通过三种方法实证检验了住宅波动与住宅供给及开发投资的关系，剖析了房地产市场可能存在的问题，并得到几点启示。
关键词：房价 供给 开发投资 实证研究 启示

一、近年来沈阳市房地产市场现状

(一)房价情况

2012年沈阳市房地产样本均价6340元，与2011年持平，较2010年上涨10%。2012年末，沈阳市房地产样本均价出现翘尾，达到7512元/平方米，较11月增长19%，但从沈阳新建商品住宅指数看，并未捕捉到住宅上涨的情况。从商品房和住宅销售面积和销售额的关系看，销售额增长幅度略高于销售面积，说明沈阳房价存在平稳上升的趋势。

(二)建设完工情况及其供给结构分析

1、新开工面积与施工面积情况。2012年，沈阳市房地产和住宅新开工面积保持高速增长，施工面积增速较2011年下降显著。2012年，沈阳市房屋新开工面积累计3803万平方米，同比增长30.6%，增幅远超去年同期，其中，住宅新开工面积累计2875.5万平方米，同比增长26.43%；房屋施工面积累计10982.5万平方米，同比上升5.91%，增幅较2011年同期下降12.5个百分点，其中住宅施工面积为8022.6万平方米，同比上升3.65%，增幅较2011年同期下降14.6个百分点。房屋新开工面积和施工面积均反映未来市场的潜在供应量，新开工面积增速攀升主要受房地产市场回暖影响，也反映市场对未来供求的预期，施工面积增速放缓主要是由于受2011年新开工面积下降和经济下行条件下部分工程停建的影响。总体上看，沈阳房地产市场处于回暖复苏的阶段，未来市场房屋供给将处于相对宽松的状态。
2、竣工面积情况。2012年，沈阳市房屋竣工面积保持适度规模，住宅竣工面积增速略有回落。2012年，沈阳市房屋竣工面积达到1204.6万平方米，同比上升18.96%，增幅较2011年同期有所下降，其中，住宅竣工面积达到998.8万平方米，同比上升22.49%，增速略有放缓，但仍然保持较快速的增长。房屋竣工面积代表已建成投入市场的有效供应量，目前有效供给高于2010和2011年，仍保持在高位，在需求不存在爆发式增长的情况下，市场住宅供给仍然较为充裕，此外，由于2011年房屋和住宅竣工面积增加迅猛，待售住房仍然需要一定时间消化。

(三)开发投资情况

2012年，沈阳市房地产开发投资相对平稳，但低于历史高位，有回落趋势。2012年，沈阳市房地产开发投资累计完成1839.6亿元，同比增长16.3%，增幅与去年同期基本持平，但相比于2010和2009年，分别下降16.55和4.9个百分点，主要是受经济下行和房地产政策的影响。房地产开发投资1839.6亿元中，住宅开发投资累计完成1254.9亿元摘自：毕业论文评语www.7ctime.com
，同比上升5.99%，增幅较去年同期下降21个百分点，下降较为明显，主要原因是由于前期住宅地产开发量较大，部分竣工住宅尚未出售，销售压力较大；此外，房地产开发具有周期性，开发周期一般为2-3年，前期大量投入可能成为本期投入下降影响因素之一。从房地产和住宅投资整体规模和同比增速判断，沈阳市房地产市场还保持着较为平稳、健康的发展态势，并没有出现投资显著下降的情况，房地产市场规模适度。

二、实证研究结果及分析

本文以沈阳市2005-2012年住宅市场相关数据为研究样本，采取供给弹性法、格兰杰因果检验法、相关系数检验法进行实证研究。
（一）供给弹性法。选取住宅销售指数同比作为住宅变化量，以住宅开发投资同比增速、住宅施工面积同比增速（住宅未来供给1）和住宅新开工面积同比增速（住宅未来供给2）及住宅竣工累计同比增速作为住宅供给变化量，计算住宅供给弹性如图1。从结果上看，供给与之间存在着较强的正相关关系。从2012年3月份开始，与住宅开发投资、住宅施工面积、住宅竣工面积出现了负相关关系，这主要是受房地产调控政策影响，房价涨幅有所下降，房地产无法短时间减少当期投资和施工面积，而新开工面积出现显著下滑。
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图 1 2005-2012年住宅供给弹性

(二)格兰杰因果检验法。对经过调整后的平论文导读：

稳数据进行格兰杰因果检验，结果如表1。结果表明，住宅变化（dresiprice）是新开工面积（dnewstart）、施工面积（dconstr）、住宅开发投资额（Residinvest）的格兰杰因果关系，但并不是竣工面积（dfinished）的格兰杰因果关系。这可能是由于开发商对新开工和施工具有较强的调控能力，但是对于竣工面积，由于很多开发商与购买者签订了交房合同，即便在形势不好的时候，也不能轻易延缓交工。
表1 住宅与住宅供给的格兰杰因果检验
（三）相关系数检验法。运用SPSS软件计算相关系数，结果如表2，表明住宅变化直接影响新开工面积、施工面积及住宅开发投资额，并与其保持较高的正相关性，但是对于竣工面积的影响却是负向的。这也反映出市场现象：在房价上涨、房市良好时，房地产商往往并不着急卖房，逐步向市场释放房源，以期获得更高；相反，在房市萎靡、房价下行时，又通过大量释放低价房源回笼资金，缓解资金压力。
表2 住宅与住宅供给的相关系数矩阵
三种研究方法结果表明：房价与住宅新开工面积、施工面积、开发投资之间存在一定的相关关系。目前，沈阳市住宅市场稳中有升，可以看作全国范围内房地产行业稳定健康发展的典型，但这种受房产影响的住宅开发市场进一步发展可能引发如下问题：
（一）开发投资增幅加快，占GDP比重进一步提高。采用支出法核算GDP，年内生产的最终产品的市场价值，主要包括居民消费、企业投资、政府购买和出口，其中住宅建筑投资就属于企业投资范畴。据国家统计数据显示，2012年沈阳市住宅开发投资环比增幅为5.6%；2011沈阳市住宅开发投资环比增幅为25.9%。与此同时，房地产投资占GDP比重也呈上升趋势，2010年以来沈阳市住宅开发投资占GDP比重分别为20%、2

1.3%、20.2%。 源于：论文的标准格式www.7ctime.com