阐述住宅小区房地产住宅小区新走势站

论文导读：，吸引有园林生态景观需求的消费者。而且，这种功效必须是举一反三的，越具体越好，才能深入“上帝”的心，找到自己的位置。例如，上海的望春都市花园，它在做望春都市花园销售策划时，强调的不是自己的一般功效——居住休息，而强调的是一种感觉、视觉、听觉上的功效。这样它的销售策划功效定位非常准确，迎合了消费者将家庭和花园合
如今，人们对住宅的要求越来越高。爱美之心人皆有之，在提供合理的和满意的质量的基础上，优美的园林生态景观将成为人们选择房地产业主的重要决策依据。人们对于房子有了新的理解，人们如今买房子花钱买的不仅是一个新的居住空间，而是一种新的生活。人们不再像以前仅仅看看广告，不再急急忙忙，而是从容、理性地去挑选自己理想的家园。他们越来越看注重住宅小区的景观环境与设施。
因此，房地产商也随着市场的利好以及公园得天独厚的自然环境，敏感瞄准了概念地产（主题地产），如景观主题地产、环保主题地产、文化主题地产、休闲主题地产、智能主题地产等，房地产商的营销开始从单纯的卖楼盘转向更多地关注环境和文化，倡导社区新的生活方式。开始“以景观公园的名义”做地产，景观公园的“出镜率”也越来越高，“景观公园牌”已经成为一张市场竞争的王牌。
但同时我们也看到我国的房地产居住小区与园林景观的开发结合，以及住宅小区的园林景观设计，两者还没有完全的结合在一起，两者之间仍存在的许多问题与不足住处，没有真正的实现房地产与园林景观互动。

一、房地产住宅小区开发与园林生态景观结合的背景原因

经过调查分析，房地产开发与园林生态景观结合的出现并不是偶然的，原因主要有两点：
1、都市人向往自然舒适的愿望日益强烈，返朴归真的心态使都市人要求居住区既在城市中处于出行的方便位置，又要求它能作为独立的空间所具备尽可能多的“自然性’。
2、房地产开发商在近年的房地产规划设计中，基于绿化已开始注意到园林生态环境的重要性，认识到了适当运用园林生态景观能起到营造环境、调节气温、渲染环境、丰富生活空间等诸多作用。而且随着这种物业畅销所带来的利益的驱动，他们加大了房地产开发与生态景观结合的力度。

二、房地产开发与园林生态景观的关系

许多学者认为，园林生态景观密切结合房地产住宅小区和其他所有面世或尚未面世的市场产品一样、都是房地产业发展到一定程度与阶段的产物，它为市场提供新鲜养分的同时，并且并不意味着达到最优或终结，而是有助于房地产物业的自身完善和发展。
园林生态景观是从生态学中抽象出来的概念，它以自然为基础，以学习、研究、享受风景和动植物等为目的，以在受到干扰比较小或没有受到污染的自然区域为活动范围。联系到房地产业，选择和营造良好的园林生态环境是人居的首要条件。运用到现代房地产业中，对于人居生态环境而言，要求我们特别注意居住区和自然环境的结合和协作。
本人认为居住区的生态环境应是：
①具有较好的日照、空气和通风条件，远离释放有害气体的工厂及铁路等有强烈噪音的地段。
②在绿化设施中，要考虑生态绿化和景观绿化的结合，多栽一些可以释放有益气体或可以减少尘埃的树种。
③住宅单体设计要注意日照和穿堂风、保温和节能等生态问题。
④室内绿化设施对改善住宅的生态环境也有着很好的作用。

三、为什么房地产开发要与园林生态景观结合

专家们认为，房地产开发与园林生态景观结合有着十分的重要性和必要性。随着工业经济发展的成熟和新型知识经济社会的到来，人们在日益紧张的工作生活之余，将越来越趋向于以生态休闲的方式消除疲劳、舒适身心。在这种新形势下，与园林景观结合的房地产物业对于房地产开发商或潜在的消费者来说，都意味着新的机遇与挑战。在现代房地产业中，开发与园林景观结合不是可有可无的，而是非常有必要的。我们注意众多房地产，就会发现其中或多或少地提到了“园林生态环境”的概念，有的则以园林生态居住区自称。人们选择房地产物业，将物业的园林生态环境作为重要的参考因素和决策依据。城市必须具有一定的规模才能发挥城市特有的聚集经济与规模效益，但同时又不能无序扩张，因为，无论从经济、生态还是从社会的角度出发，生态环境过大都与可持续发展成负相关关系。

四、房地产开发与园林生态景观结合的趋向定位

房地产业的发展与园林生态景观的发展，之间必然存在许多困难、多种矛盾和冲突，所以这就需要这两者之间的协调，而其中关键又在于合理的定位。因为定位是房地产销售策划的核心。房地产的销售策划必须跟随消费者的趋向，找准自身的园林景观趋向定位，以合理而高效的形式、技巧去谋求消费者的青睐。
在房地产营销策划过程中，园林景观趋向定位策略的决策是一个重要的环节，直接决定着房地产销售策划的诉求重点，并成为房地产市场划分消费者市场，进行系列宣传的基础。
关于房地产开发与园林生态景观结合的趋向定位的方法主要有以下几种方法[3]：
1、功效定位法。从房地产物业的功效的角度定位是满足消费者“上帝”心理需要的一种方式。
2、市场定位法。每一种房地产物业，一般都有特定的目标市场，把产品推向有利的市场，必然要在消费者“上帝”的心目中留下印象。
3、利益定位法。从利益的角度定位，就是针对特定的房地产消费市场，强调房地产物业的利益与好处。

4、名牌定位法。

⑴功效定位法，这种方法主要是突出房地产物业的特殊功效，吸引有园林生态景观需求的消费者。而且，这种功效必须是举一反三的，越具体越好，才能深入“上帝”的心，找到自己的位置。例如，上海的望春都市花园，它在做望春都市花园销售策划时，强调的不是自己的一般功效——居住休息，而强调的是一种感觉、视觉、听觉上的功效。这样它的销售策划功效定位非常准确，迎合了消费者将家庭和花园合二为一的心理需求，同时与望春都市花园名称环环相扣。
⑵市场定位法，关键要对市场进行定位，制定他所要面对的目标，特定人群。例如，上海的国际华城以事业有成的白领阶层为目标市场，所以其开发就比较侧重于成群的别墅区，适宜观光度假、修身养性，而且推出买别墅送游艇的促销活动；同时推出假日出租业务，室内装修考究，能够体现居住者的身份和气派。原创论文www.7ctime.com
⑶利益定位法，这些利益与好处可以是物质的，也可以是精神的，但必须是真实的、实实在在的，能够满足消费者“上帝”的心理与生理需求。例如，北京亮马河大厦的销售策划，迎合了消费者对水景的需求，在“宜人的环境”上大做文章：绿色掩映，亮马河波光粼粼，令人心醉神怡。
⑷名牌定位法，在如今的品牌经营社会中，有许多产品是名牌，许多企业名气很大，它们的名字就成了一种名牌，具有极大的感召力和很高的声誉。追随名牌，不仅包括对名牌产品的追随，也可以包括对知名度高的企业的利用。例如，广州丽江湾以“水边的香格里拉”为卖点，以香格里拉饭店这一旅游行业知名品牌在人们心目中的重要地位，以及作为云南三大生态旅游产品之一的香格里拉的名牌效应，营造了一个房地产名牌产品。

五、园林生态景观对于房地产住宅小区的启示

园林生态环境应成为房地产物业开发的主导思想。由此看来，园林生态景观给我们提供了一种新时期发展和完善房地产的思路。[4]
论文导读：的作用.当然，关于房地产物业的本体建设仍不能放松，通风、采光、防污染等与居民息息相关的问题仍应放在开发商的重要考虑范围之内。六、住宅小区景观设计的意义作为住区小区，住宅环境是不可再生资源，住宅的开发空间也是不可再生的，所以在住宅小区设计中，景观设计的巨大功能也就显得非常重要和无与伦比。源于：论文格式
主要有如下具体的启示：
（1）对于与自然园林生态景观结合紧密的房地产物业，应该尽可能地利用自然赋予的优势，在兼顾景观效果的同时，重点落在结合朝向、风向、防止江河带来的噪音等方面考虑房地产物业分布的合理位置与必要的设备构件上。
（2）对于仿自然的园林生态景观的房地产，应避免哗众取宠，一味地追求自然园林生态景观的规模。自然生态景观暗含着这样一个要求，即在房地产开发中，应避免过多的人工层次的修饰。我们从不排除适当的自然生态景观能起到丰富空间范围和调节小环境气温的作用，但一旦面积过大，则挖池造山平地的举措本身是对生态的一种破坏，得不偿失。所以，对于这一类房地产物业，重点应放在如何协调好自然生态景观与其他环境的关系，合理地发挥自然生态景观的作用.当然，关于房地产物业的本体建设仍不能放松，通风、采光、防污染等与居民息息相关的问题仍应放在开发商的重要考虑范围之内。

六、住宅小区景观设计的意义

作为住区小区，住宅环境是不可再生资源，住宅的开发空间也是不可再生的，所以在住宅小区设计中，景观设计的巨大功能也就显得非常重要和无与伦比。
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因为景观既可以打通各个功能区的连接，使大型绿地服务住宅区的功能得到充分体现，使楼盘的商业价值得到最大提升，又能促进周围住宅的发展，进而产生巨大价值的经济和社会效益。

七、住宅小区园林景观设计的原则

住宅小区园林景观设计的环境的规划应该包括自然环境、人工环境及人文环境等。设计需要坚持以下三个原则：人性化原则、协调性原则、整体性原则[5]。
1、人性化原则，人是居住小区的主体，是具体的使用者，只有最大程度地满足人的需求，才能使居住小区的活力得以再生，因此，要将“以人为本”的理念贯穿于景观园林环境设计之中，满足人们不断提高的物质和精神生活需求以及社会关系与社会心理方面的需求。

2、协调性原则

居住小区的园林景观规划要与周围的自然、人为环境相互协调，充分利用规划设计手段，将景观与住宅、道路、公建配套、市政配套进行精心合理的布置和组合，创造有序流动的小区空间系列。“人—建筑—环境”在规划设计中予以充分的体现。

3、整体性原则

整体性是居住小区规划设计的“灵魂”。通过整个小区的园林景观空间组织、住宅建筑群体布置、小区的整体色彩等，构造小区的整体形象。同时，也要保证彼此间的协调，强化社区总体特征，形成自然、幽雅、有序的社区空间环境。
目前在我国国内，设计行业还没有形成统一的资质、资格制度。从而导致了一种现象：并不是什么人都可以做建筑，但谁都可以做景观。而实际上，景观设计要求的是做大范围的小区景观规划，而不是等建筑建好了再进去栽花种树这样简单的事情。所以我国的景观实施过程非常不完善，过程简单，设计师仅仅是被动的安排一些类于花草树木的景观实施过程。
八、结语
一个住宅小区景观环境的好坏，不仅反映规划设计水平，也是居民文化素质、文明程度的反映，又是社会管理、物业管理水平的反映。从住宅小区的不平衡发展到实现人与自然和谐共处的可持续性发展，反映了我国住宅建设中“以人为本”的设计理念的更新和建设的良性发展。在做好建筑设计的同时，优化居住小区的整体景观环境质量必将成为今后的发展方向。
因此，在现代商品房的建造中，住宅区园林景观不仅具有物质的属性又具有艺术的属性，是供给业主享用的环境空间。在山石、树木的组合过程中，结合人的智慧，营造出一个艺术化的空间，优秀的园林景观是独一无二，不可复制的特殊商品。自从景观建设与房地产结合在一起，生活的外延也逐渐丰富起来，人们开始体会到园林景观的深刻内涵，买房，已不仅仅看建筑的质量，也开始关注小区内园林景观建设的好坏，买房，买的是一种环境，更是一种生活，所以，“买不买房看环境”的客户，在业内已经非常普遍。
我们要认真对待、设计住宅小区的景观设计，每个住宅区要有适合自己的园林景观，营造出有特色的居住环境。同时房地产商们也要跟上目前房地产住宅小区与景观设计的发展趋势，避免误区；社会上也要大力培养我们需要的高级景观人才，他们不仅要懂得绿化工程、花苗养护，更要懂得绿色经营管理与景观设计，这样才能使房地产住宅小区与景观密切联系，使两者互动，真正达到小区景观对房地产业的推动作用。
参考文献：
应月芳，杨林.谈生态景观与房地产开发的结合[J].城市开发，2000，6.
张跃西，汪海.生态经济[M].合肥：安徽教育出版社，1998，104-108.
[3]吴明玲.建筑是人类的精神导师[J].房地产世界，1999（5）：54-56.
[4]杜伟.房地产营销策划十要点[J].企业研究，2000（1）：24-27.
[5]琚利民.居住小区环境设计[J].山西建筑，2003，10.
致谢：在此感谢李雪妍老师以及其他老师的帮助！