简谈土地资源城中村改造中土地资源配置机制研究

论文导读：资源的有效配置，但最根本的原因是村集体企业用地成本低，但村集体企业用地多数是无偿或怎么写论文www.7ctime.com低价，从而各村可以利用各自的土地办厂。2.3土地收益分配制度目前我国对于城中村集体土地收益分配制度的规定还没有明确，只是各地根据各地情况的实行了按人均分成或人均股份等方式，这些方式虽一定程度上改
摘要： 从本质上看，城中村改造的核心就是围绕城中村所占用土地资源的再配置问题展开的，城中村改造中土地流转配置问题是否能够得到有效解决，决定了城中村改造的成败问题，因而引发学术界的广泛关注和研究。
Abstract： In essence， the core of urban village reconstruction launches around the reconfiguration problem of the occupied land resources by the urban village.Whether or not the land allocation problem could be solved effectively in the reconstruction of the city village，which determines the success or failure of urban village reconstruction in the city. So it causes the extensive concern and research in academia.
关键词： 城中村改造；土地；资源配置
Key words： the reconstruction of village in the city；land；resource allocation
1006-4311（2013）25-0074-02
1 目前城中村改造中土地资源配置存在的问题
土地资源配置包括二层涵义，一是配置机制层面的内容，二是土地资源利用在空间上的优化组合。近些年，随着城中村改造的大力推进，也暴露出很多问题。
1.1 “公共性”界定不明，土地征用混乱 在城中村改造中土地资源配置基本上是通过国家对集体土地进行征用，然后出让、转让这一形式。在我国由于欠缺对“公共目的”的界定，商业用途征用是最常见的形式，因此，征用权滥用的现象严重。
1.2 城中村用地粗放，土地利用效率低 从土地利用方式上看，城中村土地是典型的粗放型。我国城中村中有大量的闲置宅基地，还有不少长期处于闲置状态或低效利用状态的企事业单位的用地。由于这些闲置或低效利用的土地的产权关系较模糊，并且缺少相应的制度指导，而被长期搁置。
1.3 重平面扩张，轻内部挖潜 城市发展主要是注重平面扩张、而不太注重内部挖潜的发展模式，导致了城中村用地粗放、基础设施条件较差、土地功能欠缺等不合理的用地现象。

1.4 城中村中土地隐性市场大量存在

1.4.1 村集体自主经营用地。指村集体经济组织在其用地上自由经营，特点是从以自主服务为主的农业经济向以城市服务为主的商业服务的转变，而且在不同地段，其企业经营模式也不同，企业经营收益也呈现下降趋势。
1.4.2 纯出租经营用地。指村集体经济组织直接将土地租给企业单位经营的土地，这种经营方式在发展成熟的城中村中逐步不再采用。
1.4.3 村集体物业出租用地。指的是村集体经济组织在集体所有土地上，建设各种类型的物业，再将物业出租给企业单位经营的方式。

1.4.4 村民用地。经营方式主要有自建商铺经营和出租宅基地房两种。

2 我国城中村改造中土地资源配置不合理的原因
2.1 土地产权制度 我国在《民法通则》、《土地管理法》规定了农村的土地（包括农村宅基地）属农业集体经济组织所有，其成员可以有权使用宅基地。但在实际中并且没有对农村宅基地使用权的责、权、利进行明确界定。
2.2 原村集体企业用地制度 原有的村集体企业受血缘和地缘因素的制约从而影响资源的有效配置，但最根本的原因是村集体企业用地成本低，但村集体企业用地多数是无偿或怎么写论文www.7ctime.com
低价，从而各村可以利用各自的土地办厂。
2.3 土地收益分配制度 目前我国对于城中村集体土地收益分配制度的规定还没有明确，只是各地根据各地情况的实行了按人均分成或人均股份等方式，这些方式虽一定程度上改善了城中村的社会福利，但也助长了村民的懒惰心，同时增加了我国城中村改造的难度，甚至出现了逆城市化现象。
2.4 土地利用管理制度 我国一直欠缺对农村建设用地的管理制度，对于宅基地仅论文导读：
仅限制一户一处或人均定额的控制方式，但缺少对限制宅基地以及流转制定的规定；对于乡镇企业用地缺少用地指标以及用地布局的规定。而城中村用地具有集体和国有的双重特点，目前缺乏专门的管理规定，因此，造成了管理工作中认为因素较多，这样不但容易产生腐败，还使得居民无所适从。
3 国际上常用的几种城中村改造土地资源配置机制
3.1 土地征用 有关土地征用是指政府部门由于公共目的而强制取得土地，并给与一定补偿的行为，成为各国在城市化中，土地资源配置首要选择的类型。在城市化初期，是城镇用地配置中普遍采用的方式。但是在市场经济发达的国家，使用的却越来越少。
3.2 规划增值调整 增值的来源与规划和配套设施的建设，而不来源于土地的自然条件，因此，增值部应都为土地所有者所有，而应主要为政府所得。这种方式在不少国家和地区灵活利用，进行城市化土地资源的配置。
3.3 土地整理 土地整理是为提高生产、生活条件，而进行土地权属调整与基础设施工程建设的过程。与规划增值调整相比，它将基础设施、公益设施以及居住用地考虑进来由相关部门以及相应的机制提供保障，德国就是利用这种方式进行城市化土地资源配置的。
4 国际城市化进程中土地资源配置对我国的启示
根据以上的分析，以下几个方面可为我国提供借鉴。 4.1 对土地征用的规范，严禁滥用土地征用权。首先要规定明确公共目的是行使土地征用权的唯一标准；其次要严格规定征用的程序。
4.2 提升征地的标准，降低农村居民进城“门槛”。国家应当使用市场确定土地征用的补偿标准。

4.3 广泛开展城中村用地整理。这是提高土地的利用效益的有利方式。

4.4 科学编制城镇规划，强化土地管理。各城镇的发展规划应兼顾社会效益、经济效益和生态效益，保证各城镇持续健康发展。
5 对于我国建立和完善城中村土地资源配置的建议
5.1 完善土地征用制度，创造集体和国有土地流转的公平环境。对土地征用的严格规范，首先要明确公共目的是行使征用权的唯一标准。其次，要严格征用程序，防止滥用土地征用权的现象。
5.2 建立和完善相关法制，规范土地市场的运转 我国目前在相关法规中不能保证集体土地产权的完整性，不利于对城乡土地的统一管理。因此，必须加强这方面的法律建设，以提供城镇土地市场有效运转的法律保证。
5.3 完善土地管理基础制度 土地市场运行必须有一系列相应的管理制度来保障，还应建立可以有效实行的关于土地用途控制的相关配套制度，进而在用地管理制度方面推行土地用途管制的制度。
5.4 加大土地整理力度 包括镇区建设用地、区域土地、农村居民点用地整理。除了对农村旧宅基地以及废弃工矿用地的整理外，还包括对镇区土地的整理。此外，还可以通过建立土地整理基金，利用市场统一管理各区域。
6 结语
总之，做好城中村的土资源的配置问题可以大大提高土地的利用效率。另外，做好非农建设用地的合理流转，特别是做好城市国有土地的合理流转，利于提高城市土地的利用效率，改善用地的结构，较好实现节约用地、减少用地，并可以在一定程度上减少因非农建设对耕地的需求，减少因耕地锐减对我国经济和社会发展造成的巨大压力。
参考文献：
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