论房地产开发房地产开发不同阶段成本制约策略探究学位

论文导读：
摘要：房地产企业成立经营的根本目的就是为了获取经济利益，所以，成本控制是房地产开发的一个重要管理环节，在房地产开发的各个阶段，都必须尽可能的做好成本控制工作，以最大限度的提高房地产企业的经济利润。在房地产开发的不同阶段进行成本控制时，首先要了解成本控制的必要性，然后再采取措施来展开成本控制工作，只有这样，房地产开发的成本控制才能得到最有效的发挥，起到控制成本的作用。
关键词：房地产开发；成本控制
1001-828X（2013）11-0-01

一、房地产开发中成本控制的必要性

1.房地产开发中的成本控制是房地产企业达成盈利目的的有效保障

众所周知，房地产企业的最终目的和根本目的都是为了获取经济效益，房地产企业是典型的盈利性企业，因此，最大限度的获取开发利润是房地产企业的首要工作任务。而在房地产开发的过程中进行成本控制，是一种有效提高房地产企业经济效益的途径，是房地产企业达成盈利目的的可靠保障。科学合理的成本控制可以有效的提高房地产企业的盈利能力和再生产能力，可以为股东权益和投资效益提供有力的保障。各个开发阶段都认真做好成本控制工作，降低成本支出，房地产企业的经济效益就能得到显著的提高。

2.合理的成本控制能够确保房地产开发的其他管理工作得以顺利进行

成本控制是房地产开发过程中其他管理工作得以顺利开展的有力支撑，成本控制工作如果做得不够到位，那么房地产开发的其他企业管理项目就无法正常实施，因此，成本控制在房地产开发中的地位是至关重要的，有关管理人员以及所有参与人员都一定要把成本控制看成是自己工作的首要任务，务必将其做的最好。合理的在房地产开发的各个不同阶段进行成本控制，尽可能的将所有款项都利用到房地产开发的适用项目中，降低成本支出，提高经济效益。

二、房地产开发不同阶段的成本控制策略

1.立项阶段

在房地产项目开发前期，要充分考虑项目地理位置和市场前景，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键作用。在项目立项时，要对拟开发项目的合理性及必要性进行充分论证。对项目周边房地产市场做充分的调查了解，对消费者的心理和市场容量进行充分的掌握和估计。全面了解项目的建设条件，对建筑成本、规费缴纳等进行全面的测算。编制财务分析报告，对项目的预期收入、全成本、利润和风险进行分析。在可行性分析阶段必须把项目所需资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量减少开发者的投入，减少资金成本。在进行成本分析时，对土地市场要进行充分的了解和预测，以保证在土地招拍挂过程中，取得土地的不会超过房地产企业获批的最高限额。对项目风险进行分析的同时，要制定切实可行的风险防范措施，做到成本可控，风险可控，让项目在可控状态中进行实施。立项阶段的成本控制是整个开发过程中成本控制的首要阶段，只有这一阶段工作落实到位，后续阶段的成本控制工作才能顺利进行。

2.设计阶段

设计阶段的成本控制在房地产开发的成本控制中也是非常关键的一个控制阶段，起着决定性的作用。在设计阶段进行成本控制，可以采取择优选择设计单位、限额设计、多方案设计、严格审查设计图等具体策略进行。首先要通过设计招标来选择设计单位，必要时组织设计方案竞选，从中选择高水平的设计单位。限额设计，就是设计单位在业主所估算的总投资范围内进行初步的规划设计；在造价咨询公司估算出新的限额后再进行较为具体的施工图设计；设计完成以后，要对所设计的施工图进行必要的预算审核，控制设计成本。多方案设计，就是在设计的过程中采用多种方法来进行，通过分析和比较，最终选用成本最低且设计质量和效果最好的设计方案，在保证工程性能的前提下降低成本。严格审查，就是要对设计的各种施工图纸进行专业的、严格的审查，便于及时发现个别计图中存在的问题，避免在施工时增加不必要的成本费用。

3.施工阶段

施工阶段的成本控制是整个开发过程中成本控制的重点阶段，负责成本控制的有关工作人员一定要严格把好控制关，做好施工阶段的成本控制工作。在房地产开发的过程中，相关施工合同的遵循一定要做到严谨无误，以合同为主要依据来进行工程成本的计算、结算、付款以及索赔。同时，合理控制工程变更，控制变更的关键在于严格变更的程序、管理制度及考核等。应建立严格的工程变更签证管理制度论文导读：一页12
，明确工程、预算等相关部门和有关人员的权限、分工及职责，确保变更签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。
实行项目跟踪审计。选择一家好的审计事务所，对开发项目进行全过程、全方位的跟踪审计，是控制项目建设成本的有效措施。审计单位除了对工程预决算进行审查以外，还要对变更签证、隐蔽工程、设备及主要材料等，在施工过程中及时掌握和现场进行确认，从而保证项目建设成本的及时有效可控。
此外，还可以在项目施工阶段中建立起一个相对完善的施工成本管理体制，对施工阶段的成本进行有效的管理和控制，这样就可以有效的控制好房地产开发在施工阶段的造价成本了。
除了上述的几个重点阶段中的成本控制以外，在房地产开发的过程中还有材料设备采购和使用阶段、工程交付阶段以及其他一些阶段，这些阶段的成本控制工作的作用同样是不容忽视的，相关的负责人员应该一并抓好这些阶段的成本控制工作。
三、总结
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　总而言之，成本控制在房地产开发过程中的作用及功效是非常重要的，在了解成本控制的必要性的前提下，采取各种有效措施做好房地产开发中各不同阶段的成本控制工作，可以明显有效的控制和降低开发所需的工程成本，直接或间接的提高房地产企业的整体经济效益，达到房地产企业的盈利目的。
参考文献：
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