阐释南京南京存量房交易资金监管方式探讨

论文导读：易管理，机构不通过网上操作存量房交易过户的，房产管理部门登记受理窗口不予收件，老百姓自主交易的，由市房地产交易市场免费提供网上操作服务。由买方将购房资金，交易双方将佣金支付给南房置业实施监管，待交易双方完成房屋交易手续后，南房置业按监管协议向卖方划转购房交易资金，向房地产经纪机构划转佣金。具体流程见
摘要：存量房交易资金监管是指为了规范存量房交易市场，保护交易双方的合法权益，遏制房地产经纪活动中的违法行为而实施的监督管理制度。
关键词：存量房；监管流程；监管特点
1001-828X（2013）11-0-02
近年来，随着房地产市场的发展，房产交易中存量房所占比重日益增大。所谓存量房是已取得所有权证书的房屋，也就是通常所说的二手房。与一手房相比，二手房交易过程繁琐，需要寻找交易对象、一系列交易、过户手续，因此绝大部分二手房交易由公司撮合成交。而行业准入门槛低、无序竞争严重、经纪行为不规范、违法违规事件时有发生。在这种情况下，存量房交易市场上需要有一个公正的第三方进行监管，保证交易资金安全，房屋定向交割，交易双方权益的实现以及交易流程的合法性。在这种背景下，建立行之有效的存量房交易资金监管势在必行。

一、南京地区存量房交易资金监管的形成

1.形成背景。2001年以后，南京地区存量房交易市场开始起步，并逐渐出现了交易量的快速增长。这一阶段，规范房地产交易行为的制度欠缺，法律法规不健全，一些公司往往以为客户监管资金之名，将客户交易资金存入公司账户。而公司在业务发展中因自身扩张、收房或资金拆借，获取高息等冲动，便借机挪用客户购房款。一旦公司经营不善，资金链断裂，这笔原属于购房人的资金便石沉大海。典型案例是2007年南京地区发生的融众公司挪用客户购房款事件。注册资本只有100万元的融众公司，卷走了600万客户购房款，涉及48户无辜居民。市政府历经几个月协调处理，追加部分款项，最后法院判决涉案银行、公证处、担保公司承担连带责任，替融众公司赔偿房款300多万元。“融众事件”的只是不法违规行为的冰山一角，诸如吃差价、发布虚假信息等陷阱仍在坑害普通购房人。交易资金存在的巨大风险证明，采取措施保障资金安全已刻不容缓。
2.资金监管的初期模式。2007年，国家建设部—中国人民银行发出《关于全面实行私产房屋交易资金监管的通知》（建住房（2006）321号，要求建立存量房交易结算资金管理制度；发展交易保证机构，专门从事交易资金监管；开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和支付。当年9月，南京市房产局针对购房款的安全性而专门制定的《南京市存量房交易资金监管办法》。由南京房产局下设的房地产交易市场在各家银行开立客户交易结算资金专户，要求所有二手房交易房款要么经过政府专用转账，要么买卖双方自行交易，禁止房产机构以任何形式保管、接触房款。
随着存量房资金监管政策的落地，存量房市场的交易秩序得到了规范和加强，行业的自律和整体服务水平得到极大提升。但应该说此次监管对市场的约束是软性的，客户可以选择通过南京市存量房交易结源于：毕业论文www.7ctime.com
算资金专用存款账户进监管，也可以买卖双方自行交割。大量需要贷款的存量房交易则是首付款自行交割，贷款部分通过监管账户结转。这样二手房交易产权转移和资金交付的担保问题仍未根本解决，买卖双方因产权过户、物业检验如阴阳合同、一房两卖等现象等问题仍时有发生。
3.资金监管的深入推进。2011年9月，南京市制定出台了《关于加强房地产经纪市场管理的意见》和《关于印发加强房地产经纪市场管理相关实施细则的通知》。核心内容是通过全面推行存量房网上交易和资金监管，实现产权登记部门、银行和交易保证机构等多部门联动，全流程、全方位监控整个交易过程，封闭管理，确保交易运作安全和交易资金安全。
南京市房产局市场管理处设立交易资金监管平台，负责存量房资金监管的组织实施和管理工作。南京房屋置业担保有限公司（以下简称南房置业）作为交易保证机构，与买卖双方签订交易资金监管协议，经公司促成交易的，一并签订佣金监管协议。全市主城区存量房买卖全部实行网上交易管理，机构不通过网上操作存量房交易过户的，房产管理部门登记受理窗口不予收件，老百姓自主交易的，由市房地产交易市场免费提供网上操作服务。由买方将购房资金，交易双方将佣金支付给南房置业实施监管，待交易双方完成房屋交易手续后，南房置业按监管协议向卖方划转购房交易资金，向房地产经纪机构划转佣金。具体流程见下图：
二、当前南京地区存量房交易资金监管的特点论文导读：建立监管平台。1.委托有政府背景的担保公司出面进行资金监管。“南京房屋置业担保有限公司”名下开立客户交易结算资金账户，所有存量房交易资金只能通过这个账户进行。南京监管模式由初期的政府出现直接监管，改由第三方监管，避免了政府在监管责任、人员编制和经费核算方面的困难，同时整个交易环境由仍政府部门组织协调，有

目前国内存量房交易资金监管主体一般为政府部门、商业银行、交易担保机构和房地产经纪公司。当前南京模式的特点是以政府管理部门为主导，由有政府背景的交易保证机构负责具体操作，以房地产登记的数据为依托，利用网络信息技术建立监管平台。
1.委托有政府背景的担保公司出面进行资金监管。“南京房屋置业担保有限公司”名下开立客户交易结算资金账户，所有存量房交易资金只能通过这个账户进行。南京监管模式由初期的政府出现直接监管，改由第三方监管，避免了政府在监管责任、人员编制和经费核算方面的困难，同时整个交易环境由仍政府部门组织协调，有利于存量房交易链上监管方、买卖双方、银行、经纪机构等各环节的配合，政府的权威性也保证了交易资金的安全。
2.搭建了标准化管理平台。由南京市房产管理部门牵头，联网各家商业银行、机构、形成统一的网络载体。从机构申请密钥、接受委托、签署《存量房交易合同》、贷款、交易资金监管、产权登记、交易资金划转等全部交易环节均通过网上平台操作，进一步细化管理要求，规范交易和经纪行为。
3.实现了房屋产权的一条龙作业。存量房交易资金与房屋产权流动相伴而生，南京存量房监管办法做到了将市场交易行为和产权登记同步、可控完成。全部购房款存入南房置业名下的客户交易结算资金专用账户后，房屋产权才会转移，保证卖房者能拿到全部房款，实现了房产交易的““一手交房，一手交证””。一旦发生限制交易的事件时，可以保障交易双方在终止买卖的同时，“专用账户”内的交易结算资金能安全返还，避免了以往在二手房交易中出现的因付款“时间差”导致纠纷的发生，使交易过程更加安全。 4.国内首家实施佣金监管。此次监管办法将佣金纳入监管范畴，要求交易双方将佣金交付给南房置业实施监管，待房屋转移登记手续完成，南房置业按照监管协议的约定向经纪机构划转佣金。服务佣金的监管，解决了买卖双方与公司因佣金支付导致的纠纷问题，有效保障三方利益。

三、关于南京模式的几个观点

自2012年4月1日正式启动存量房交易资金监管业务以来，该监管模式已逐步被百姓认可。开办半年中，就完成网上签约9439件，监管资金76.82亿元，监管佣金3292万元，约占全部成交量的45%。从媒体报道看，对南京监管模式的疑惑主要集中在两个方面：一是卖方对收款时点后移有顾虑，造成买卖双方监管意愿不高。二是佣金监管被指主管门违法行政，对市场过度干预。下面对这两个问题进行简要分析。
1.关于收款时点问题。在未实施监管前，通常做法是卖方在过户前先拿到首付款，办完过户手续后，可拿到剩余款项。资金监管出台后，首付款需存入监管账户，待买方办妥产权证后，卖方才可以拿到全款。所谓“划款时点后移”是指卖方拿到首付款的时间比之前延后了。但从监管办法的设计看，是非常合理的，实现了“钱物两清”，保证了买卖双方交易过程中资金的安全。在时间差和安全性中做选择，买卖双方应该会毫不犹豫地选择资金安全。新的办法出台，市场主体有一个逐渐接受的过程，目前要加大资金监管的宣传力度，增加影响力，提高群众对存量房交易资金的安全意识和正确认识。
2.关于佣金监管问题。对佣金的监管遭到了机构的抵制。近十家负责人向南京住建委联名上书，称佣金监管于理不通，于法失据，并援引《合同法》第426条第1款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。但现实是，不少机构在房产经纪服务过程中的“重签约、轻服务”，签约时对影响房产交易的重要信息，如质量、年代等不向买方披露，待拿了佣金后，则在后续服务、合同履行当中把问题推给买卖双方，造成各种交易合同纠纷。因此市场呼唤独立的第三方对服务佣金进行监管，杜绝机构强行提前收取佣金、不履行后继服务，规避在交易过程中人为操作导致信息不对称，从而形成一方不当得利的行为。通过佣金监管真正做到《房地产经纪管理办法》中“房地产经纪机构论文导读：事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”的规定，激励机构加强内部管理，提高服务效率，从合法合规渠道取得收入。总之，南京存量房交易资金监管模式是完全符合当今行/部文件的相关规定的，切实保障了交易资金的安全，维护了买卖双方的合法权益。虽然目前机制上、制度上仍有不够完善、不够健全的地
未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”的规定，激励机构加强内部管理，提高服务效率，从合法合规渠道取得收入。
总之，南京存量房交易资金监管模式是完全符合当今行/部文件的相关规定的，切实保障了交易资金的安全，维护了买卖双方的合法权益。虽然目前机制上、制度上仍有不够完善、不够健全的地方，仍需要市场的检验。但随着实践的发展，南京的存量房监管会日趋成熟，从而进一步规范存量房市场秩序，全面促进房地产市场的健康发展。
作者简介：李 璐（1972-），江苏无锡人，本科，中级经济师，经理，研究方向：金融经济。 源于：论文提纲格式范文www.7ctime.com